你是否也注意到一个规律？每当楼市略有波动，总会有人高喊：“机会来了，赶快上车，不然就要涨得让你瞠目结舌。”今年也不例外。在北京、上海等热门城市，成交盘的看房人数显著上升，有的楼盘甚至明确表示：优惠即将取消，价格将会上调。土地市场上，一些理想的地块，也被开发商争抢得火热。于是，你陷入了慌乱，朋友圈中也开始传出“新一轮房价暴涨即将来临”的论调。我在这里劝你一句，保持冷静。这些信息未必是事实，或许只是精心设计的“局”。

一、所谓“火热”，不过是表象的游戏

我有一位从事房地产营销十多年的朋友，私下里告诉我：“目前宣称涨价的项目，十之八九都是假象。”这句话的含义是，早前的九折促销，如今变成了八五折取消，大多数情况下，恢复的是原价。这算是涨价吗？其实是“取消优惠”。真实成交价格几乎没变，只是把原有的折扣隐匿起来。他们所押注的，正是你的焦虑情绪。你越是感到不安，便越容易做出购买决策。等你签订合同后，几个月过去，市场依旧低迷，那些“涨价盘”又会悄然恢复折扣。你若询问销售，通常会得到的答复是：“这是真正的老板特批的福利，仅限今天。”因此，你所认为的底部买入，实则不过是参与了他们的游戏。 金年会

二、全行业暴涨？那是二十年前的故事

如今，一个流行的论调是：政策出台这么多，房价迟早会涨。说这话的人，大多数还停留在2015年。让我们简单算一笔账：过去的房价上涨源于三个条件的共同作用——每年上千万年轻人涌入城市，需求旺盛；全国的住房供不应求；债务杠杆的氛围使得月供七八千也有人咬牙坚持。而现在呢？第一，年轻人不再大规模进城，或是只流向少数大城市，三四线城市的人口却逐年流失，谁来住那些空置的房子？第二，房屋库存早已累积如山。我特意查过，很多县城的空置率超过20%。晚上从高处俯瞰，整个小区一片漆黑，亮灯的窗户屈指可数。第三，也是最为关键的一点，大家如今不再敢杠杆操作。曾几何时，买房被视为“稳赚不赔”的生意，任凭借贷。而今，降薪、裁员和房价横盘，使得谁也不愿将全部资产押在上面。三大条件相继消亡，房价又凭什么暴涨？难道只是依靠想象吗？

三、市场的真实行情，只有一个词：分化 金年会

我常常听到一句极具误导性的话：“某城市房价上涨，全国都将随之而动。”这是逻辑上的“以偏概全”。当下的楼市，早已不是“一荣俱荣、一损俱损”的时代，而更像是两种截然不同的剧本同时上演——剧本A：如上海内环、深圳南山、北京海淀，这里的优质房产仍然坚挺，甚至略有上涨，因为资源集中、人口流入和高收入群体汇聚，这种房产可称为“资产”。剧本B：绝大部分三四线城市、郊区、老旧房以及商住楼，这里的库存庞大，出售难如登天。你挂出房源半年，可能看房的人从头到尾不超过三人。这些房子只能称为“负担”。选择得当，你的房子便会成为资产；一旦选择失误，它则可能成为拖累家庭积蓄的枷锁。别再迷信“只要是房子就一定会涨”的观点，这一套逻辑早已过时五年。

四、给普通人的最后两句忠告

首先，如果你是刚需购房者，并且拥有稳定的工作与真实的住房需求，可以考虑购房。但请不要被“暴涨论”驱使匆忙下单，务必理性对待，慢慢挑选，把焦点放在自住舒适度上，而非未来是否能盈利。第二条建议，如果你是抱着“抄底投资”的心态，我劝你，悬崖勒马。如今的楼市，流动性风险居首，购入容易，出售却难。届时若房价并未大涨，而你想变现时却找不到接手者，那才是真正的亏损。别再沉迷那些制造焦虑的短视频，那些高喊“暴涨”的人，或许并非想为你赚钱，而是想借此赚取流量，甚至是诱导你接手他们的房源。保持理智，洞察大势，楼市的环境早已面目全非。 金年会